Comment devenir agent immobilier indépendant : les étapes à suivre dans le bon ordre

- Rappel des conditions préalables et évidentes pour exercer une activité commerciale
- Comment devenir agent immobilier à son compte : 6 étapes à suivre dans l’ordre
- Nos derniers conseils pour bien vous lancer
Rappel des conditions préalables et évidentes pour exercer une activité commerciale
Si vous souhaitez vous lancer dans une carrière d’agent immobilier indépendant, il vous faudra tout d’abord respecter les conditions propres à l’exercice d’une activité commerciale. On parle alors de capacité commerciale, puisqu’il s’agira de votre aptitude à effectuer des actes de commerce comme la vente, l’achat, la signature de contrat ou la réalisation de factures.
De manière logique, vous devez avoir plus de 18 ans révolus et ne pas avoir fait l’objet d’une condamnation pénale soit pour interdiction d’exercer en raison d’une faillite personnelle dans le cadre d’une précédente activité entrepreneuriale, soit pour interdiction de gérer une entreprise.
(Note : c’est généralement la Chambre de Commerce et d’Industrie de votre département qui recherche les informations de votre casier judiciaire pour vérifier que vous n’avez aucune interdiction d’exercer).
Aussi, il est possible de cumuler plusieurs activités dans le secteur privé avec la profession de commerçant. Cependant, et en règle générale, ce cumul n’est pas possible si vous exercez une activité parallèle dans le secteur public.
Enfin, si vous êtes déjà salarié d’une entreprise, il vous faudra vérifier dans votre contrat de travail qu’aucune clause de non-concurrence ne s’oppose à l’exercice d’une activité commerciale, en plus de votre activité salariée.
Comment devenir agent immobilier à son compte : 6 étapes à suivre dans l’ordre
La route pour devenir agent immobilier à son compte peut paraître longue. Il existe effectivement plusieurs étapes à franchir et à réaliser, dans les règles.
Mais au-delà de l’achèvement de jalons administratifs et de votre capacité à démontrer votre légitimité à exercer une profession indépendante dans l’immobilier, il n’en résulte qu’une suite d’étapes qui, une fois réalisées, vous permettra de travailler en toute indépendance et selon vos propres exigences.
Pour vous y aider, nous avons dressé la liste des impératifs auxquels vous devez vous conformer, et dans l’ordre qui selon notre expérience nous paraît le plus logique. Il n’est pas rare en effet, de voir des profils en reconversion professionnelle dans l’immobilier, ne pas savoir par où commercer.
Voici donc le plan d’actions que nous vous conseillons de suivre.
Niveau d’étude et diplôme requis
La première étape pour exercer en tant qu’agent immobilier indépendant est de justifier de l’obtention d’un diplôme de niveau bac + 3, issu d’une filière immobilière, commerciale, économique ou juridique.
Voici la liste des cursus qui vous permettront d’obtenir le diplôme requis et de franchir ce premier jalon vers votre future carrière d’agent immobilier à votre compte :
- BTS : Brevet de technicien supérieur en professions immobilières.
- Licence professionnelle (bac+2 reconnu bac +3) en gestion et carrière immobilière.
- Licence (bac +3) dans les domaines commercial, juridique ou économique.
- Licence (bac +3) obtenue dans un institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitat (ICH).
- Certificat enregistré au RNCP (Répertoire national des certifications professionnelles) classé au niveau II (Licence, bac +3)
Vous avez également la possibilité de faire valoir votre expérience professionnelle acquise dans le secteur immobilier pour obtenir un équivalent de diplôme, grâce à la VAE (validation des Acquis de l’Expérience). Cette alternative est intéressante, notamment pour les profils sans diplôme.
Ce dispositif répond justement à une volonté de faire évoluer sa carrière, de changer de travail ou encore de créer son entreprise. La VAE permet de faire reconnaître ses compétences et obtenir un diplôme de niveau Licence si vous justifiez de 3 ans d’expérience professionnelle dans le secteur de l’immobilier (bulletins de salaire, attestation employeur, etc.)
Choix du statut juridique et Création de l’entreprise
La création de votre entreprise et le choix du statut juridique le plus adapté doivent être la 2ème étape du parcours qui vous mènera à devenir agent immobilier indépendant.
Plusieurs options s’offrent à vous, mais nous ne mentionnerons ici que les types d’entreprises les plus répandues et qui vous permettront de répondre à l’ensemble des exigences.
La micro-entreprise
Ce statut est idéal pour débuter et lancer rapidement son activité. Sa création est simple à réaliser et impose assez peu de contraintes administratives.
En tant que micro-entrepreneur vous pouvez bénéficiez d’une comptabilité et d’une fiscalité simplifiées.
Vous déclarez votre chiffre d’affaires (CA) chaque mois ou trimestre, sans devoir établir de bilan comptable et percevez directement les revenus générés par votre activité, après avoir payé vos charges sociales et fiscales.
Vous n’êtes pas assujetti à la TVA. L’ensemble de vos prestations sont donc facturées nets, et ne percez, ni reversez de TVA à l’état.
Vous êtes imposé sur le chiffre d’affaires et non pas sur le bénéfice, c’est-à-dire sur ce que vous facturez et encaissez.
L’EURL (Entreprise Unilatérale à Responsabilité Limitée)
L’EURL présente des avantages fiscaux et administratifs allant au-delà de la micro-entreprise. Cependant, sa constitution demande de se poser certaines questions quant à l’objectif de votre activité et la manière dont vous envisagez mener votre activité entrepreneuriale.
En matière d’imposition l’EURL est soumise à l’impôt sur le revenu si vous êtes une personne physique. Contrairement au micro-entrepreneur, vous facturez et récupérez la TVA si vous dépassez les seuils de franchise. Vos dépenses professionnelles (loyer, matériel, etc.) peuvent être déduites pour réduire le bénéfice imposable ; un levier à prendre en compte.
Enfin, votre responsabilité est limitée, protégeant ainsi votre patrimoine personnel, sauf en cas de faute de gestion.
La SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle)
Il existe plusieurs similitudes entre l’EURL et la SASU. Cependant dans le cas de la SASU concernant l’imposition, celle-ci sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Une option temporaire pour l’impôt sur le revenu reste possible pour une durée limitée.
Vous bénéficiez d’un Taux d’IS réduit. Les bénéfices inférieurs à un certain seuil sont imposés à un taux réduit (15 % sous conditions, puis 25 % au-delà).
Une différence notable avec l’EURL concerne le statut de président assimilé salarié. Dans le cadre de la SASU, vous relevez ainsi du régime général de la sécurité sociale, vous cotisez au régime général des retraites et bénéficiez d’une meilleure couverture sociale comparativement aux indépendants.
Côté rémunération, ce sont sur les dividendes que vous pourrez vous verser à la sortie d’un exercice comptable qu’il existe un intérêt de privilégier le statut SASU. Les dividendes ne sont pas soumis aux cotisations sociales (contrairement à l’EURL). Ils sont imposés à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Statut Juridique | EURL | SASU |
---|---|---|
Régime fiscal par défaut | IR (option IS possible) | IS (option IR temporaire possible) |
Sécurité sociale | SSI (indépendants) | Régime général (assimilé salarié) |
Mode de rémunération | Rémunération imposée comme revenu | Rémunération + dividendes (moins taxés) |
Responsabilité | Limitée au capital social | Limitée au capital social |
Formalités de création | Simples, mais comptabilité obligatoire | Simples, avec flexibilité statutaire accrue |
Les éléments à réunir pour créer votre entreprise (EURL ou SASU)
Dans les cas, avant d’être immatriculé, voici la liste des éléments et étapes que vous devrez accomplir pour créer votre EURL ou votre SASU :
- Choisir la forme juridique de l’entreprise.
- Trouver un nom commercial et vérifier sa disponibilité.
- Rédiger les statuts de l’entreprise.
- Constituer un capital social (si nécessaire).
- Nommer les dirigeants de l’entreprise.
- Choisir un siège social et obtenir l’autorisation du propriétaire (si locataire).
- Réunir les pièces justificatives et les formulaires nécessaires.
- Ouvrir un compte bancaire professionnel.
- Déposer le dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.
- Payer les frais d’immatriculation.
- Attendre la publication de l’avis de création au journal officiel.
- Recevoir le numéro SIRET et SIREN de l’entreprise.
L’ inscription au RSAC
Le RSAC est le Registre Spécial des Agents Commerciaux. Pour exercer en tant qu’agent immobilier indépendant ou comme conseiller immobilier, vous devez y être immatriculé.
Cela vous permet d’obtenir la qualité de commerçant, nécessaire à l’exercice d’une profession de négoce, d’achat ou de vente de bien immobilier.
Aussi, les démarches pour s’immatriculer au RSAC varient selon la forme juridique que vous retiendrez pour entreprise : entrepreneur individuel ou société (SASU, EURL). Il vous faudra selon les cas fournir un contrat de collaboration, des justificatifs d’identité ou encore une attestation de non-condamnation si requis.
La demande d’immatriculation doit être réalisée en ligne sur le site internet du guichet des formalités des entreprises, dans un délai de 15 jours après le début de votre activité.
Souscrire à une garantie financière si détention de fond
Dans le cadre de votre activité, si vous envisagez de détenir des fonds pour le compte de vos clients, il est vous sera demandé de bénéficier d’une garantie financière. Et cela est d’ailleurs valable pour des activités de transaction comme pour des activités de gestion immobilière.
Elle doit être de 30 000 € minimum pour les 2 premières années d’exercice puis de 110 000 € pour les suivantes. pour chaque activité (transaction, gestion, syndic)
Vous pouvez obtenir une garantie financière et donc un compte séquestre auprès d’une banque, d’une assurance ou bien auprès de la Caisse des dépôts. Ce sont ces organismes qui assureront les montants déposés sur votre compte séquestre.
Dans le cas où vous n’avez pas besoin de détenir des fonds, alors vous n’êtes pas tenu d’avoir une garantie financière. Ce rôle est couramment assuré par un notaire.
Assurances et obligations légales
Assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro)
Parmi les obligations légales nécessaires pour pouvoir s’installer en tant qu’agent immobilier indépendant, il vous faudra souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle peut être obtenue en justifiant de l’immatriculation de votre société au RCS (extrait du registre du commerce et des sociétés (RCS), extrait Kbis ou encore un extrait du répertoire national des entreprises (RNE)).
C’est aussi pourquoi la réalisation des étapes pour devenir agent immobilier indépendant, dans l’ordre que nous conseillons, nous paraît la plus logique. En effet, sans immatriculation de votre société au RCS, vous ne pourrez prétendre à la souscription d’une RC Professionnelle.
La loi Hoguet
Vous devrez également respecter les obligations de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) qui encadre les activités des professionnels de l’immobilier en France. Parmi celles-ci on peut noter l’obtention de la carte professionnelle T (voir plus bas), l’immatriculation au RCS, l’affichage des informations légales de votre structure juridique, le respect du cadre de votre exercice (mandat obligatoire, conformité des documents, tenue de registre des mandats, etc.)
L’obtention de la carte professionnel T
Une fois les 5 étapes précédentes franchies, vous allez être en position pour faire votre demande de carte professionnelle T, l’ultime jalon ou presque, pour enfin devenir agent immobilier indépendant.
Pour cela, il vous faudra en faire la demande, en remplissant le formulaire cerfa 15312, accessible à cette adresse et joindre à votre demande différents documents.
Si vous n’avez pas rempli les étapes précédentes, vous ne pourrez tout simplement pas en faire la demande. Voilà pourquoi il nous paraît essentiel de respecter l’ordre des étapes que nous vous proposons ici.
Voici la liste des documents à joindre à votre demande de carte T, vous allez comprendre :
- Copie de votre diplôme ou de vos bulletins de salaire justifiant votre expérience professionnelle dans le secteur de l’immobilier.
- Attestation de votre garantie financière.
- Attestation de votre assurance RCP (responsabilité civile professionnelle).
- Justificatif d’immatriculation servant à prouver l’existence de votre société.
Coût et Renouvellement de la carte professionnelle T
Votre carte professionnelle d’agent immobilier est valable 3 ans et renouvelable autant de fois que vous le souhaitez.
Pour la renouveler il vous faudra obligatoirement avoir suivi une formation continue obligatoire d’au moins 42 heures sur les trois années précédentes, portant sur des sujets liés à l’activité d’agent immobilier (droit, économie, déontologie, etc.). Enfin, votre demande devra être faite 2 mois avant la date d’expiration de votre carte.
Voici un tableau récapitulatif des coûts d’obtention, de modification et de renouvellement de la carte T :
Formation continue obligatoire pour exercer
La formation continue est obligatoire pour exercer le métier d’agent immobilier.
Nous venons de le voir, vous pouvez renouveler votre carte professionnelle seulement si vous avez suivi une formation continue de minimum 42 heures au cours des 3 dernières années d’activité. Elle doit être en lien direct avec l’activité d’agent immobilier et vous être délivrée par un organisme de formation agréé.
Cette formation continue doit porter sur les sujets suivants :
- Questions juridiques, économiques, commerciales.
- Déontologie (au moins 2 heures sur 3 ans).
- Techniques concernant la construction, l’habitation, l’urbanisme, la transition énergétique.
Nos derniers conseils pour bien vous lancer
Décider de rejoindre un réseau de mandataires immobilier indépendant dès votre lancement serait un choix pertinent.
Vous pourriez ainsi bénéficier d’un accompagnement structuré, d’une équipe de professionnels pour lever certains doutes (surtout au début de votre activité), mais aussi de la notoriété du réseau et d’outils de prospection immobilière performants.
Choisir une spécialisation sur un type de bien immobilier peut être également une bonne option (immobilier de prestige, locaux commerciaux ou professionnels, zones rurales, etc.) selon vos compétences, votre réseau et la localité sur laquelle vous serez amené à travailler.
Réussir à obtenir la gestion de biens immobiliers en exclusivité, vous permettra de vous démarquer de vos concurrents. Pour cela, démontrez à vos prospects votre expertise et votre capacité à vendre efficacement leurs biens.
Enfin, la maîtrise de quelques outils de marketing digital ne pourra que servir vos objectifs. Vous pourrez ainsi développer votre visibilité via les réseaux sociaux et les plateformes immobilières, mettre en place un CRM pour optimiser la gestion de vos prospects et clients, ou encore promouvoir vos biens en exclusivité par des campagnes marketing ciblées.
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